Wszystko płynie, czyli o spodziewanych zmianach legislacyjnych w projektach OZE

Blisko, coraz bliżej…

Zgodnie ze starym porzekadłem: „Wszystko płynie” (łac. Panta rhei).  Oczywiście, jak to bywa w prawdziwym życiu, tempo zmian bywa różne.  Nowelizacja ustawy odległościowej, trzymając się starożytnych odniesień, przez ostatnie lata przypominała drogę Odyseusza do Itaki. Na szczęście po przeniesieniu prac nad nowelą do Ministerstwa Klimatu  i Środowiska wszystko wskazuje na to, że doczekamy się wkrótce szczęśliwego finału. Wiceminister i jednocześnie pełnomocnik rządu ds. OZE Pan Ireneusz Zyska zapewniał w ostatnich dniach z mównicy sejmowej o tym, że uchwalenie tak oczekiwanych zmian jest dalej możliwe do końca czerwca tego roku[1]. Deweloperzy wraz z całą branżą, niczym mitologiczna Penelopa, wiernie czeka w macierzystym porcie na ukochanego.

Nadchodzą także inne zmiany

Niejako w cieniu nowelizacji ustawy odległościowej do przodu posuwają się prace legislacyjne nad zmianą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[2]. Spodziewana jest znaczna rewolucja w obowiązujących przepisach. Celem reformy jest zwiększenie elastyczności i integralności systemu planowania przestrzennego oraz przeciwdziałanie rozpraszaniu się zabudowy na tereny rolnicze, leśne i przyrodniczo cenne, przy jednoczesnym ułatwieniu inwestowania na terenach już zabudowanych. Zmiany przepisów nie będą też bez wpływu na branże OZE. Przewidywany termin wejścia w życie  większości nowych przepisów to 1 stycznia 2023r. i dotyczą m.in.:

• Wprowadzenia, w miejsce obowiązujących Studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, tzw. Planów ogólnych, które będą miały status aktów prawa miejscowego. Gminy będą miały czas na uchwalenie Planów ogólnych do 2025 roku. Jeżeli tego nie zrobią, nie będą mogły uchwalać Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), które w przypadku wielkoskalowych projektów OZE będą podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę. Czas ten wydaje się zbyt krótki. Jak wskazano nawet w samym uzasadnieniu do projektu ustawy podlegającej konsultacjom, znaczna część planów miejscowych jest procedowana ponad 3 lata. Z dużym prawdopodobieństwem taki sam czas będzie potrzebny procedowanie Planów ogólnych, bez których nie można będzie uchwalić MPZP. Konieczne jest zatem wydłużenie zaproponowanego terminu.
• Wprowadzenia wymogu zachowania zgodności z Planem ogólnym, nie tylko dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale również dla decyzji o warunkach zabudowy (WZ) – zmiana niezwykle istotna w kontekście ustawy odległościowej, ponieważ taki przepis niwelowałby ryzyko wpływu wydania warunków zabudowy na zabudowę mieszkaniową na rozważany w sąsiedztwie projekt farmy wiatrowej;
• Zakaz wydawania WZ-ek nie tylko dla elektrowni wiatrowych, ale również dla elektrowni fotowoltaicznych za wyjątkiem instalacji PV o mocy do 1MW zlokalizowanych jedynie na gruntach rolnych stanowiących użytki rolne najsłabszych klas (V- VIz) bądź nieużytkach;
• Wprowadzenia terminu ważności dla decyzji o warunkach zabudowy – w kontekście projektów wiatrowych w ciągu kilku lat zmiana ta, pozwoliłaby na odblokowanie części terenów zablokowanych wydaną WZ-ką na zabudowę mieszkaniową, która nie została nigdy zrealizowana. Aktualnie trwają dyskusje nad długością okresu ważności jakie będą miały już wydane i przyszłe decyzje WZ (wstępnie mowa o 3 lub 5 letnim okresie ich ważności);
• Zakładana nowelizacja wprowadza dla pozostałych farm fotowoltaicznych możliwość uchwalenia planu miejscowego w tzw. uproszczonym postępowaniu, czyli z pominięciem etapu zbierania wniosków do planu miejscowego i przy skróconej ścieżce uzgadniania i opiniowania projektu planu. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z założeniami nowelizacji, uzyskanie zgody na uproszczoną procedurę planu też wymaga czasu, bo musiałby na nią zezwolić m.in. Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska. Inwestor nie mógłby automatycznie procedować uproszczonym trybem tylko na podstawie samych zapisów ustawy. Pojawia się pytanie, ile czasu będzie potrzebne i jakie dokumenty będą niezbędne by uzyskać samo postanowienie o możliwości zastosowania uproszczonego trybu uchwalania planu ogólnego?
• Zmiana w naliczaniu opłaty planistycznej za wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji WZ. Opłata będzie pobierana zawsze, a nie tylko w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od uchwalenia planu. Może się to wiązać z koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów przez Inwestora (przeniesionych na niego w drodze umowy przez właściciela gruntu) nawet w sytuacji gdy Inwestycja faktycznie nie dojdzie do skutku. Tak naprawdę dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości może dojść do zwiększenia profitów właściciela. Właściwszym podejściem byłoby zobowiązanie do poniesienia opłaty w wysokości nie większej niż 30 % dopiero w momencie zbycia nieruchomości, wydłużając jedynie ewentualnie dotychczasowy 5-letni okres czasu jej ponoszenia.

 Co na to branża?

Projekt zmiany przepisów spotkał się z mieszanymi uczuciami w sektorze. Deweloperzy projektów PV sprzeciwiają się wprowadzeniu konia trojańskiego w postaci zakazu wydawania decyzji WZ dla instalacji PV twierdząc, że doprowadzi to do nadmiernego wydłużenia procesu inwestycyjnego.

Jednak moim zdaniem, pod pewnymi warunkami, to krok w dobrą stronę. Nie można w moim odczuciu stwierdzić, że wielkoskalowe instalacje PV nie stanowią znaczącej zmiany dla środowiska w najbliższym sąsiedztwie. Kilkadziesiąt hektarów pokrytych panelami stanowi niewątpliwie dominantę  krajobrazową. Problem ten przerabialiśmy już w przypadku projektów wiatrowych przed kilkunastoma latami.  Niewielka część z nich została wtedy zrealizowana w sposób budzący wątpliwości. Zbyt bliskie odległości turbin od domów,  instalacja używanych i głośnych turbin z drugiej ręki i brak rzetelnych monitoringów środowiskowych to główne zarzuty kierowane wtedy do branży.  Mimo że, mowa tu o niewielkim odsetku w całej skali, ta łyżka dziegciu w beczce miodu sprawiła, że wiele świetnych projektów nie zostało zrealizowanych ze względu na protesty społeczne. Mieszkańcy wyrażali swoje obawy i skutecznie blokowali inwestycje opierając się na negatywnych przykładach złych realizacji farm. Tracili na tym uczciwi inwestorzy, właściciele gruntów i lokalne społeczności gdzie te dobre projekty nie powstały, a zyskiwały ruchy przeciwne OZE i lobbujące paliwa kopalne.

Procedura planu miejscowego zapewnia właściwą partycypację społeczną i udział lokalnego społeczeństwa przy podejmowaniu decyzji na temat zasadności inwestycji na danym obszarze. Przy założeniu, że dla PV plan miejscowy będzie procedowany w wersji uproszczonej (np. jedna tura składania uwag do projektu, bez potrzeby wielokrotnego ponownego wykładania planu do publicznego wglądu), uważam to za trafione rozwiązanie. Myślę, że to powinno być niejako kompromisowym rozwiązaniem pomiędzy aktualną sytuacją, a wprowadzeniem bardzo rygorystycznych przepisów tj. ewentualną powtórką jaka miała miejsce przy projektach wiatrowych i wprowadzeniu ustawy odległościowej.

Poczekajmy zatem na ostateczny kształt nowelizacji ustawy i ewentualnie wytykajmy w niej potencjalne achillesowe pięty, wątpliwości bowiem nie brakuje! Phanta rei!

Kamil Koczara
Development Manager
Tundra Advisory

[1] https://biznesalert.pl/wiceminister-klimatu-zapowiada-liberalizacje-ustawy-odleglosciowym-i-dalszy-rozwoj-oze/ dostęp w dniu 06.06.2022r.

[2] https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12359051/katalog/12873795#12873795 dostęp w dniu 06.06.2022r.

fot. Mariusz Milewski